Los costes que no aparecen en el presupuesto de construcción

Uno de los desengaños más frecuentes en autopromoción es descubrir que el presupuesto de la constructora (esa cifra en la que uno se ha fijado durante semanas) no es lo que cuesta la casa. Es una parte. A veces una parte que ronda el 70% del total.

Conocer de antemano todo lo que queda fuera es lo que separa un presupuesto realista de una sorpresa desagradable a mitad de camino.

Por qué pasa esto

El presupuesto de ejecución cubre construir la vivienda: materiales, mano de obra, el margen de la constructora y su IVA. Pero para pasar de un terreno a una casa habitable hacen falta muchas más cosas, y cada una tiene su coste. El error no es de nadie en particular: es que la cifra de construcción es la más visible y la más fácil de tomar por el total.

Vamos a repasar lo que queda fuera, agrupado para que sea fácil de recordar.

Antes de construir: el suelo y su entorno

• El terreno, con su impuesto de transmisiones, notaría, registro y, si la usas, agencia.
• Estudios previos: geotécnico y, si el terreno lo pide, topográfico. El geotécnico no es opcional y condiciona la cimentación.
• Proyecto y dirección: honorarios de arquitecto por proyecto básico y de ejecución, dirección de obra, dirección de ejecución y coordinación de seguridad y salud. Es un bloque de honorarios que se paga a lo largo de todo el proceso.
• Visados y trámites colegiales.

Los que cobra la administración

• Tasa de licencia de obra.
• ICIO, el impuesto de construcciones, un porcentaje del presupuesto que fija cada municipio.
• Autorizaciones sectoriales, si la parcela tiene afecciones, cada una con su tasa.
• Al final, impuesto de actos jurídicos documentados por la declaración de obra nueva, más notaría y registro de la escritura y de la inscripción.

Las conexiones a los servicios

• Acometidas de agua, electricidad, saneamiento y, si procede, gas y telecomunicaciones. Los derechos regulados son modestos; lo que se dispara es la extensión de red cuando no hay punto de conexión cerca, que se presupuesta caso por caso y puede ser una partida seria.
• Fosa séptica o depuradora y su autorización de vertido, si no hay alcantarillado.

Lo que rodea a la casa

• Urbanización de la parcela: accesos, vado, vallado, muros, jardinería, iluminación exterior. Rara vez está en el presupuesto de la vivienda y puede ser importante en parcelas grandes o en pendiente.
• Movimiento de tierras especial, si la parcela lo requiere y no está incluido.

El equipamiento que hace habitable la casa

• Cocina: muebles y electrodomésticos, que muchas veces se contratan aparte del presupuesto de obra.
• Armarios, si no van incluidos.
• Domótica, climatización de confort, chimenea u otros equipamientos según el proyecto.

Los seguros

• Todo riesgo construcción durante la obra, que suele exigir el banco.
• Seguro decenal, si se contrata, con el coste del organismo de control técnico asociado.

Los costes financieros

• Intereses de la hipoteca de autopromoción durante la obra, que se pagan mientras la casa aún no está terminada.
• Tasación para el banco.
• Comisiones y productos vinculados a la hipoteca.

Los costes de vivir mientras se construye

Este se olvida siempre y no es pequeño: si sigues pagando alquiler o la hipoteca de tu vivienda actual mientras construyes, ese doble gasto durante todos los meses que dura el proceso suma una cantidad considerable. Hay que contarlo, porque sale del mismo bolsillo.

Y el que no es un olvido sino una necesidad: los imprevistos

La provisión para imprevistos no es un coste oculto, es una previsión imprescindible. En una obra siempre aparece algo (terreno peor de lo esperado, un cambio necesario, un precio que sube). Presupuestar sin margen para imprevistos es presupuestar mal, y quien no lo reserva acaba recortando en acabados al final.

Cómo evitar la sorpresa

La forma de no llevarse el susto es hacer un presupuesto total del proyecto, no un presupuesto de construcción. Una hoja con todos estos bloques, cada uno con su cifra estimada, sumados. El resultado es la cantidad real que necesitas movilizar, y casi siempre es notablemente superior a la cifra de la constructora.

Es un ejercicio de una tarde y evita el peor de los escenarios: descubrir a mitad de obra que el dinero no llega, justo cuando ya no se puede parar.

Una regla práctica

Cuando alguien te dé un precio de construcción, la pregunta correcta no es «¿es barato?», sino «¿qué incluye y qué no?». Un presupuesto que parece bajo a menudo es simplemente un presupuesto que ha dejado más cosas fuera. Comparar ofertas sin saber qué incluye cada una es comparar espejismos.

El precio de tu casa no es lo que cuesta construirla. Es todo esto, sumado. Saberlo desde el principio es lo que permite planificar con tranquilidad en lugar de ir apagando fuegos.