Casa de una o dos plantas: qué cambia en coste, uso y parcela

Es probablemente la primera decisión de forma que hay que tomar, y la que más consecuencias arrastra: en coste, en cómo se vive la casa y en qué queda de parcela alrededor.

Muchas veces ni siquiera es una decisión libre, porque la normativa urbanística la condiciona. Pero cuando hay margen, conviene tomarla con criterio y no por costumbre.

Primero: ¿tienes elección?

Antes de nada, cruza dos parámetros de la ficha urbanística.

La ocupación máxima te dice cuánta parcela puede pisar la casa. La edificabilidad te dice cuánto puedes construir en total. Si la edificabilidad supera lo que cabe en la huella permitida, necesitas dos plantas por obligación.

Ejemplo: parcela de 600 m², ocupación 30% (180 m² de huella) y edificabilidad 0,5 (300 m² construibles). Esa casa es de dos plantas necesariamente. No hay debate.

Y en sentido contrario, si el planeamiento limita a una planta, tampoco lo hay.

Una planta

A favor:

• Accesibilidad. Sin escaleras, la casa funciona igual a los cuarenta que a los ochenta. Es la ventaja que más se aprecia con el tiempo y la que más se subestima al principio.
• Fluidez de uso. Todo está en el mismo nivel, sin subir y bajar para cada cosa. Con niños pequeños y con movilidad reducida, se nota a diario.
• Instalaciones más simples. Recorridos horizontales, sin patinillos verticales.
• Relación directa con el exterior. Todas las estancias pueden abrirse al jardín.

En contra:

• Ocupa mucha parcela. Los mismos metros construidos se comen el doble de terreno, y el jardín se reduce en la misma medida.
• Más envolvente por metro útil. Más superficie de cubierta y más cimentación para la misma superficie habitable. Son las dos partidas más caras por metro cuadrado de una vivienda, así que esto pesa en el presupuesto.
• Menos separación entre zonas. Conseguir que la zona de noche quede realmente tranquila exige más superficie y más cuidado en la planta.
• Recorridos largos. Una casa alargada de una planta puede acabar con mucho pasillo, que es superficie que se paga y no se disfruta.

Dos plantas

A favor:

• Libera parcela. Menos huella, más jardín. En parcelas pequeñas suele ser la única forma de tener exterior de verdad.
• Separación natural entre día y noche. La planta lo hace solo, sin necesidad de artificios en la distribución.
• Mejor relación de envolvente. Menos cubierta y menos cimentación por metro útil, lo que suele traducirse en un coste por metro cuadrado más contenido.
• Vistas y privacidad. La planta superior gana ambas cosas respecto a la calle y a los vecinos.

En contra:

• Las escaleras. Ocupan superficie en las dos plantas, cuestan dinero y condicionan la distribución. Y son el elemento que peor envejece con nosotros.
• Estructura e instalaciones más complejas. Forjado, patinillos, más recorridos verticales.
• Confort térmico desigual. La planta alta tiende a calentarse más en verano, lo que exige más atención al aislamiento de cubierta, a la protección solar y al diseño de la ventilación.
• Menos conexión con el exterior desde la zona de noche.

La opción intermedia que se olvida

Una planta baja con el programa principal completo (salón, cocina, un dormitorio con baño) y una planta superior con los dormitorios restantes.

Combina bastante de lo bueno de ambas: libera parcela, separa zonas, y deja la casa utilizable en un solo nivel si algún día las escaleras dejan de ser cómodas. Es una solución que merece considerarse aunque hoy nadie de la casa tenga problemas de movilidad, porque la reversión es imposible y el sobrecoste de preverlo ahora es pequeño.

Sobre el coste, con honestidad

Circula la idea de que una planta es más barata porque no tiene escaleras ni forjado. Y también la contraria, que dos plantas salen mejor porque comparten cimentación y cubierta.

La realidad es que depende del proyecto concreto, de la parcela, del sistema constructivo y de la geometría. Lo que sí se puede afirmar es la lógica: cimentación y cubierta son las partidas que más se abaratan al apilar plantas, y escalera y estructura las que encarecen. Dónde cae el saldo en tu caso lo dirá el presupuesto sobre proyecto, no una regla general.

Desconfía de quien te dé un porcentaje de diferencia sin haber visto tu parcela.

Cómo decidir

Tres preguntas, por orden:

1. ¿La normativa me deja elegir? Si no, se acabó.
2. ¿Cuánto jardín quiero de verdad? Si el exterior es prioritario y la parcela no sobra, dos plantas.
3. ¿Cómo quiero vivir aquí dentro de veinte años? Si la respuesta implica no depender de una escalera, una planta o la solución mixta.

El presupuesto entra después, cuando hay dos propuestas comparables sobre la mesa. Empezar por él suele llevar a decidir mal.