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Caso práctico: cuatro dormitorios en una parcela de 12 metros de fachada
Una parcela estrecha parece un problema hasta que se hace el cálculo. Del ancho útil a tres distribuciones posibles, paso a paso, en una parcela de 12 por 42 metros.
Una familia encuentra una parcela de 504 m² bastante más barata que las de alrededor. El motivo está en el plano: tiene 12 metros de fachada y 42 de fondo. La pregunta que se hacen es la de mucha gente en su situación: ¿cabe ahí una casa de cuatro dormitorios en la que se viva bien, o es una parcela barata porque no sirve?
Es un caso práctico con parámetros de ejemplo. Los números de la ficha urbanística son inventados pero habituales, y el razonamiento es el mismo que hay que hacer con los de tu parcela.
Los números de la parcela
La ficha urbanística de este ejemplo dice:
- Superficie: 504 m² (12 por 42 metros).
- Retranqueos: 5 metros a la calle, 3 metros a cada lindero lateral y 3 metros al fondo.
- Ocupación máxima: 40 %.
- Edificabilidad: 0,5 m² construidos por cada m² de parcela.
- Altura máxima: planta baja más una.
La familia necesita unos 160 m² construidos: cuatro dormitorios, dos baños y medio, y una zona de día amplia.
El cálculo que decide todo: el ancho útil
Con esos datos, las cuentas son rápidas:
- Ancho útil: 12 metros menos 3 a cada lado. Quedan 6 metros.
- Fondo útil: 42 metros menos 5 a la calle y 3 al fondo. Quedan 34 metros.
- Huella máxima: por retranqueos cabrían 204 m²; por ocupación, el 40 % de 504, que son 201 m². Manda la ocupación, por muy poco.
- Edificabilidad: 0,5 por 504 son 252 m² construidos en total.
Conclusión: sobra edificabilidad y lo que aprieta es el ancho. Con 6 metros por fuera quedan unos 5,40 por dentro, según el grosor de los muros. Aquí cada centímetro de fachada cuenta, y conviene saberlo antes de elegir cómo se va a construir.
Tres distribuciones posibles
1. Una planta, en alargado. Una barra de 6 por 27 metros da los 162 m². Cabe, porque tiene 34 metros de fondo disponibles. El problema es la luz: las estancias solo pueden abrirse a los laterales, que quedan a 3 metros del lindero y a unos 6 de la casa vecina. Y el pasillo, que en anchos de 5 o 6 metros se come mucha superficie, tiene que ir pegado a un lado para no partir la casa en dos franjas inservibles.
2. Dos plantas. Dos plantas de 6 por 13,5 metros dan los mismos 162 m² con la mitad de huella. La zona de día ocupa la planta baja de fachada a fachada, abierta al jardín trasero. Arriba van tres dormitorios y dos baños, y el cuarto dormitorio o un despacho queda abajo. La escalera, de unos 8 m² por planta, va contra una medianera para no cortar el espacio.
3. Una planta con patio. Una barra de 6 por 30 metros con un patio de 6 por 3 en el centro, que separa la zona de día de la de noche. Construidos siguen siendo 162 m². El patio lleva luz y ventilación cruzada al centro de la casa sin depender de las ventanas que miran al vecino.
Las tres, lado a lado
| Criterio | Una planta alargada | Dos plantas | Una planta con patio |
|---|---|---|---|
| Superficie construida | 162 m² | 162 m² | 162 m² |
| Huella en la parcela | 162 m² | 81 m² | 180 m² |
| Jardín libre detrás de la casa | 10 m de fondo | 23,5 m de fondo | 7 m de fondo |
| Entrada de luz | Solo por los laterales | Por las dos fachadas cortas | Laterales y patio |
| Escaleras | No | Sí | No |
| Cimentación y cubierta | Grandes | La mitad | Las mayores |
Una comprobación antes de dar por buena la tercera: en algunos planeamientos el patio cuenta dentro de la ocupación y en otros no. Con 180 m² de huella sigue cabiendo en los 201 de este ejemplo, pero es de las cosas que hay que leer en la ficha.
Qué encaja mejor en este caso
En esta parcela, con la calle al norte y el jardín al sur, la opción de dos plantas es la que mejor resuelve el conjunto. La zona de día recibe el sol del jardín, la casa ocupa la mitad de suelo y el jardín trasero pasa de ser una franja a ser un espacio de verdad. Además, cimentación y cubierta se reducen a la mitad, que compensa en parte el coste de la escalera y del forjado.
La planta con patio es la alternativa si la escalera no es negociable, por ejemplo si la casa se piensa para envejecer en ella. A cambio, el jardín queda reducido a 7 metros.
La primera, la barra de una planta, es la que peor funciona aquí. No por la superficie, sino por la luz y por lo que le deja al jardín.
Lo que enseña este caso
Una parcela estrecha no se descarta a ojo. Se descarta, o no, después de calcular el ancho útil con sus retranqueos reales. En este ejemplo, una parcela que parecía un problema admite una casa de cuatro dormitorios mejor orientada que muchas en parcela cuadrada.
Lo que manda no siempre es lo que parece. Aquí sobraba edificabilidad y faltaba ancho. En otra parcela será al revés. Por eso los números van antes que el diseño: edificabilidad, ocupación y retranqueos marcan el marco, y la orientación decide qué distribución lo aprovecha mejor.
Y la diferencia de precio del suelo es real. Si la parcela estrecha cuesta menos que una regular de la misma zona, ese ahorro puede ir a lo que más se nota al vivir: la calidad de la casa.
