Cimentación: qué condiciona el tipo y cómo afecta al presupuesto

La cimentación es la parte de la casa que no se ve, que a nadie ilusiona y que más disgustos da en el presupuesto. Es la partida que con más frecuencia se desvía, porque depende de algo que no se puede saber a ojo: cómo es el terreno por debajo.

Entender qué la condiciona ayuda a no llevarse la sorpresa a mitad de obra, que es cuando más cara sale.

Por qué no se puede estimar a ojo

Dos parcelas contiguas pueden tener terrenos muy distintos bajo la superficie. Lo que se ve desde arriba (una explanada de tierra) no dice nada de lo que hay a dos, tres o cinco metros de profundidad, que es donde apoya la casa.

Por eso el dato no se estima: se mide, con un estudio geotécnico. Y por eso el geotécnico se encarga antes de cerrar el presupuesto, no después. Presupuestar la cimentación sin geotécnico es poner un número a ciegas que casi siempre se queda corto.

Qué determina el tipo de cimentación

La capacidad portante del terreno. Cuánta carga aguanta sin asentarse. Un terreno firme (roca, gravas compactas) admite cimentaciones sencillas. Un terreno blando (arcillas, rellenos, suelos con agua) exige soluciones más complejas y caras.

El nivel freático. Si hay agua a poca profundidad, cambia todo: puede obligar a impermeabilizaciones, a bombeos durante la obra y a soluciones específicas.

El peso de la casa. Aquí entra el sistema constructivo. Una casa ligera de steel frame o madera transmite menos carga al terreno que una de hormigón, y en terrenos flojos esa diferencia puede simplificar y abaratar la cimentación. Es una de las razones para elegir sistema pensando también en el terreno.

La pendiente. En parcelas con desnivel, la cimentación se escalona o se adapta a distintas cotas, lo que la complica.

La presencia de roca o de rellenos. La roca encarece la excavación; los rellenos antrópicos (terreno movido por el hombre) obligan muchas veces a atravesarlos hasta encontrar firme.

Los tipos, de más sencillo a más complejo

Zapatas aisladas o corridas. La solución más habitual y económica en terreno firme. Elementos de hormigón armado bajo pilares o bajo muros, que reparten la carga en el terreno resistente.

Losa de cimentación. Una plataforma continua de hormigón armado bajo toda la casa. Reparte la carga en más superficie, lo que la hace adecuada para terrenos de capacidad media o cuando las cargas son irregulares. Es también frecuente cuando interesa una base continua para el forjado sanitario. Cuesta más que las zapatas pero da más garantía en terrenos dudosos.

Cimentación profunda (pilotes). Cuando el terreno firme está a profundidad y las capas superiores no aguantan. Se transmiten las cargas hasta el estrato resistente mediante pilotes. Es la solución más cara y la que más encarece una obra respecto a lo previsto cuando aparece sin haberse anticipado.

Dónde se dispara el presupuesto

Los sobrecostes de cimentación suelen venir de cuatro sitios:

• Terreno peor de lo esperado, que obliga a pasar de zapatas a losa, o de losa a pilotes.
• Roca en la excavación, que multiplica el coste y el plazo del movimiento de tierras.
• Agua, que exige achiques, impermeabilizaciones o rebajes del nivel freático.
• Rellenos o terreno contaminado que hay que retirar y llevar a vertedero autorizado, con su coste de gestión.

Ninguno de estos se ve desde la superficie. Todos se detectan con el geotécnico.

El forjado sanitario, una decisión asociada

Junto a la cimentación se decide cómo se separa la casa del terreno. Un forjado sanitario (una cámara ventilada entre el suelo de la casa y el terreno) aísla de la humedad ascendente y del gas radón donde lo hay, y mejora el comportamiento frente a la humedad. Es especialmente recomendable en sistemas de madera, que agradecen no estar en contacto con el suelo.

La alternativa, la solera apoyada directamente sobre el terreno con su lámina impermeable, es más económica y válida en muchos casos, pero exige más cuidado con la humedad.

Qué hacer con todo esto

Tres consejos prácticos:

Encarga el geotécnico pronto, antes de cerrar presupuesto y, si es posible, antes de comprar en parcelas dudosas. Es de los mejores euros que se gastan en toda la obra.

Que el presupuesto de cimentación sea sobre el geotécnico, no una estimación general. Si un presupuesto cierra la cimentación sin haber visto el estudio, ese número va a moverse.

Reserva margen para esta partida. Aun con geotécnico, la cimentación tiene más incertidumbre que el resto. Es donde la provisión para imprevistos se justifica sola.

Es la partida menos agradecida de la casa (nadie enseña sus cimientos a las visitas) y la que peor perdona los atajos. Bien resuelta, no se vuelve a pensar en ella en cincuenta años.