Las fases de una autopromoción, de la idea a las llaves

La pregunta que más se repite al principio no es cuánto cuesta, sino en qué orden pasan las cosas. Sin ese mapa cuesta saber si vas bien o si llevas retraso, y cuesta anticipar cuándo hay que tener el dinero disponible.

Este es el recorrido completo. Los plazos concretos varían mucho según municipio y proyecto, así que los damos como referencia relativa, no como promesa.

Fase 0: definir qué quieres y qué puedes

Antes del suelo y antes del arquitecto: cuántos dormitorios, cómo vivís, si hay que prever accesibilidad, cuánto podéis destinar en total. Y sobre todo, cuánto de ese total es dinero propio, porque eso determina qué financiación es posible.

Parece obvio y se salta con frecuencia. El resultado de saltárselo es un proyecto que hay que recortar cuando ya está dibujado, que es la forma más cara de recortar.

Fase 1: la parcela

Buscar, comprobar y comprar. Comprobar significa las tres verificaciones que hemos tratado por separado: clase de suelo, ficha urbanística y servicios disponibles.

Es la fase de duración más impredecible, porque depende del mercado local. Puede resolverse en semanas o alargarse un año.

Consejo práctico: condiciona la señal o el contrato de arras a la verificación urbanística. Es habitual y evita comprar algo que no sirve.

Fase 2: proyecto

El arquitecto redacta el proyecto básico, que define la casa en volumen, superficie y encaje normativo, y es lo que se presenta para pedir licencia. Después, el proyecto de ejecución, que lo desarrolla con el detalle constructivo necesario para construir y para presupuestar con precisión.

Aquí es donde tú decides de verdad. Cambiar algo en esta fase cuesta tiempo de redibujo; cambiarlo en obra cuesta dinero. Merece la pena dedicarle atención aunque haya prisa.

En paralelo se encargan el estudio geotécnico (que condiciona la cimentación y por tanto el presupuesto) y, si el terreno lo requiere, el topográfico.

Fase 3: licencia

Se presenta el proyecto y el ayuntamiento lo revisa. Puede pedir subsanaciones, y puede requerir informes de otros organismos si hay afecciones.

Es la fase con más incertidumbre de plazo, y la que menos controlas. Lo único que se puede hacer es presentar bien y responder rápido a los requerimientos.

Con la licencia concedida se liquidan las tasas y el impuesto de construcciones, que se calculan sobre el presupuesto de ejecución material.

Fase 4: contratación y financiación

Con proyecto de ejecución y licencia se puede pedir presupuesto en firme y cerrar la hipoteca de autopromoción, porque el banco necesita ambos documentos para tasar y aprobar.

Se contrata también la dirección facultativa (dirección de obra y dirección de ejecución) y el coordinador de seguridad y salud. Y se firma el contrato de obra, que es el documento que más te va a proteger o desproteger durante el resto del proceso.

Fase 5: ejecución

La obra propiamente dicha. En orden aproximado: movimiento de tierras y cimentación, estructura, envolvente y cubierta, instalaciones, particiones, acabados y urbanización de la parcela.

En construcción industrializada parte de este trabajo se traslada a fábrica y se solapa con la preparación del solar, lo que comprime el calendario en obra. La contrapartida es que exige tener el proyecto mucho más definido antes de empezar, porque los cambios sobre la marcha son más difíciles.

Durante la ejecución el banco va liberando el préstamo contra certificaciones firmadas por la dirección facultativa.

Fase 6: final de obra y papeles

Cuando la obra termina: certificado final de obra de la dirección facultativa, libro del edificio, declaración de obra nueva ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. Según la comunidad, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Y las altas de suministros definitivos.

Esta fase se subestima siempre. No es larga en trabajo, pero encadena trámites con tiempos administrativos propios, y hasta que no está resuelta no se puede escriturar ni contratar suministros con normalidad.

Fase 7: entrada y garantías

Te mudas. Y empieza el periodo de garantías previsto en la LOE, con plazos distintos según el tipo de defecto: acabados, elementos constructivos e instalaciones, y estructura.

Conviene guardar toda la documentación ordenada. El libro del edificio no es burocracia: es lo que permite reclamar con fundamento y lo que pedirá cualquier comprador futuro.

Dónde se pierde el tiempo de verdad

No en la obra. En las esperas: encontrar parcela, cerrar el proyecto, esperar licencia, cerrar financiación. Quien planifica solo el tiempo de construcción se lleva una sorpresa, y por eso conviene mirar el calendario completo desde el principio.

Si quieres profundizar en quién hace qué dentro de todo esto, lo detallamos en el artículo sobre los agentes que intervienen en una autopromoción.