Configura tu casa
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Personal Builder
Cuando alguien empieza a informarse sobre autopromoción aparecen media docena de figuras con nombres parecidos: proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, coordinador de seguridad. Cuesta saber cuáles son obligatorias, cuáles contratas tú y qué pasa si una falta.
La ley las define con precisión, y entenderlas ahorra confusión y dinero.
La respuesta corta
En una vivienda unifamiliar de nueva planta intervienen, como mínimo: promotor (tú), proyectista, director de obra, director de ejecución de la obra, constructor y coordinador de seguridad y salud. Todos salvo el promotor son contratados por el promotor. Y todos tienen responsabilidad propia frente al resultado.
El promotor: tú
Es quien decide, impulsa y financia la obra. En autopromoción, eres tú.
No es un título honorífico. La ley te atribuye obligaciones concretas: disponer del suelo, obtener las licencias y autorizaciones, contratar al resto de agentes, suscribir los seguros exigibles y entregar al final la documentación de la obra.
Sobre el seguro decenal hay una particularidad relevante: la ley contempla que el autopromotor de una vivienda unifamiliar para uso propio pueda quedar exento de suscribirlo. Ahora bien, si vende la vivienda dentro del plazo de garantía decenal, se le exige entonces salvo que el comprador lo exonere expresamente y con conocimiento. Conviene tenerlo en cuenta si existe cualquier posibilidad de venta a medio plazo.
El proyectista
El arquitecto que redacta el proyecto. Traduce lo que quieres a un documento técnico que cumple normativa y que sirve para pedir licencia y para construir.
Responde de que el proyecto se ajuste a la normativa aplicable. Es tu principal interlocutor en la fase de diseño y quien mejor puede decirte, antes de comprar, si una parcela da para lo que quieres.
La dirección facultativa: dos figuras, no una
Es la confusión más frecuente, y merece la pena deshacerla porque son dos personas distintas con funciones distintas.
Director de obra. Normalmente el mismo arquitecto que proyectó, aunque no tiene por qué. Dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos y urbanísticos, resuelve las contingencias que surgen y firma el certificado final de obra. Es quien vela por que lo construido responda al proyecto.
Director de ejecución de la obra. Habitualmente un arquitecto técnico o aparejador. Dirige la ejecución material, controla cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. Es quien está más encima del día a día, quien verifica materiales y quien elabora las certificaciones que después sirven al banco para liberar el préstamo.
Las dos figuras son obligatorias en obra de edificación de vivienda. Y las dos las contratas tú, no la constructora. Es importante: la dirección facultativa defiende tu interés frente a la ejecución, y si la paga y la elige quien construye, esa independencia se difumina.
El constructor
Quien ejecuta materialmente la obra con medios humanos y materiales, propios o subcontratados. Asume la ejecución conforme al proyecto, al contrato y a las instrucciones de la dirección facultativa.
Designa un jefe de obra que le representa técnicamente a pie de obra.
Puedes contratar a una constructora que asuma el conjunto, o contratar por lotes a distintos industriales. Lo segundo puede abaratar, pero traslada a ti la coordinación, que es un trabajo real y a tiempo completo cuando hay varios gremios solapados.
El coordinador de seguridad y salud
Obligatorio cuando en la obra intervenga más de una empresa, que es prácticamente siempre. Lo designa el promotor. Aprueba el plan de seguridad y coordina la aplicación de las medidas preventivas durante la ejecución.
No es un trámite prescindible: la responsabilidad del promotor en materia de seguridad y salud es real, y en caso de accidente se revisa quién designó qué.
Otros que pueden aparecer
Entidades y laboratorios de control de calidad, para ensayos de hormigón, geotecnia u otros materiales, según lo que exija el proyecto.
Organismo de control técnico (OCT), si contratas seguro decenal: la aseguradora lo exige para supervisar la obra.
Suministradores de productos, con responsabilidad sobre lo que entregan.
Qué significa esto en la práctica
Tres ideas que conviene retener.
No mezcles papeles. Que la constructora te ofrezca «también la dirección de obra» simplifica en apariencia y te deja sin contrapeso. La independencia entre quien ejecuta y quien controla es el mecanismo básico de protección del promotor.
Cada firma tiene consecuencias. El certificado final de obra, las certificaciones parciales y las actas no son papeleo: fijan responsabilidades y son la base de cualquier reclamación posterior.
La coordinación es un trabajo. Alguien tiene que estar pendiente de que el proyecto llegue a tiempo, la licencia se persiga, el banco reciba lo que pide y los gremios encajen. En autopromoción ese alguien es el promotor, salvo que delegue esa función expresamente en un profesional. Decidirlo desde el principio evita descubrir a mitad de obra que nadie lo estaba haciendo.
Siguiente paso
Si quieres ver hasta dónde llega concretamente tu responsabilidad como promotor, lo desarrollamos en el artículo dedicado a ello. Y si estás calculando el coste total, ten en cuenta que todos estos honorarios forman parte del presupuesto y no siempre aparecen en las estimaciones iniciales.
