Servicios e infraestructuras: qué comprobar antes de comprar un terreno

Una parcela puede ser urbana, tener buena edificabilidad y una ficha impecable, y aun así costarte una cantidad importante de dinero imprevisto porque el agua está a ochenta metros y el saneamiento no llega.

Los servicios no aparecen en el precio del anuncio. Aparecen en tu presupuesto, después.

La respuesta corta

Para que una parcela urbana tenga condición de solar (y por tanto se pueda edificar directamente) tiene que contar con acceso rodado pavimentado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica. Si falta alguno, o bien está pendiente de urbanizar, o bien te toca a ti resolverlo.

Comprobarlo es fácil y barato. No comprobarlo puede ser caro.

Los cuatro básicos

Acceso rodado. Que la parcela dé a vía pública pavimentada y con las condiciones que exija el municipio. Un camino de tierra que llega a la finca no siempre cuenta como acceso a efectos urbanísticos, aunque tú puedas aparcar el coche ahí.

Comprueba también el acceso durante la obra: si un camión de suministro o una grúa no pueden llegar o maniobrar, eso encarece la ejecución, y en construcción industrializada es determinante porque los elementos llegan montados y con dimensiones concretas.

Agua potable. Lo que importa no es que haya red en el pueblo, sino a qué distancia está la tubería del punto de acometida de tu parcela. Y con qué presión y caudal llega, dato que la compañía o el ayuntamiento puede facilitar.

Saneamiento. Si hay red de alcantarillado, hay que ver si llega y a qué cota. Si tu parcela está por debajo del colector, necesitarás bombeo, que es coste de instalación y de mantenimiento para siempre.

Si no hay red, la alternativa es una fosa séptica o depuradora compacta, que requiere autorización de vertido y espacio en la parcela, y que tiene mantenimiento periódico. Es una solución válida y frecuente en diseminado, pero hay que dimensionarla y presupuestarla, no descubrirla a mitad de obra.

Electricidad. Aquí es donde más se dispara el coste cuando falta. La distancia hasta el punto de conexión más cercano y la potencia disponible en ese punto determinan si es una acometida sencilla o si hace falta extender la línea, o incluso instalar un centro de transformación. La diferencia entre ambos escenarios es de orden de magnitud.

Se pide un punto de conexión a la distribuidora de la zona. La consulta es gratuita o de coste bajo y te devuelve el dato concreto para esa ubicación.

Los que se olvidan

Gas. Solo relevante si vas a usarlo. Con aerotermia y fotovoltaica cada vez más habituales, muchas viviendas nuevas prescinden de él, y eso simplifica.

Telecomunicaciones. Fibra o alternativa. En diseminado puede no haber, y si vas a teletrabajar es un requisito, no un extra. Se consulta en los visores de cobertura de los operadores, aunque conviene contrastarlo con vecinos.

Recogida de residuos y alumbrado. Menores en coste, pero indican el grado de consolidación real de la zona.

Cómo comprobarlo antes de firmar

1. Pregunta al ayuntamiento por el estado de urbanización de la calle y si existen cargas o cuotas de urbanización pendientes sobre esa parcela.
2. Solicita punto de conexión eléctrico a la distribuidora, indicando referencia catastral y potencia estimada.
3. Consulta a la empresa de aguas sobre disponibilidad de acometida y sobre la cota del colector.
4. Ve a la parcela y mira el suelo. Las tapas de registro, arquetas y bocas de riego en la acera dicen mucho. Si la calle no tiene nada, probablemente no haya nada bajo ella.
5. Habla con un vecino. Es la fuente de información más infravalorada. Quien construyó hace tres años en la parcela de al lado sabe exactamente lo que costó cada acometida y con quién hubo que pelearse.

Qué hacer si falta algo

Que falte un servicio no invalida la compra: cambia el precio. Si llevar la luz cuesta una cantidad significativa, esa cantidad debería descontarse de lo que pagas por el terreno, y merece la pena tener el presupuesto de la compañía por escrito antes de negociar.

Lo que no conviene es comprar primero y presupuestar después. En ese orden, el sobrecoste sale directamente de lo que ibas a destinar a la casa, y normalmente sale de los acabados.

Cuidado con confundir dos costes eléctricos muy distintos

Aquí hay una confusión que sale cara y que conviene deshacer, porque bajo el nombre de «acometida» conviven dos cosas de magnitud completamente diferente.

Por un lado están los derechos de acometida propiamente dichos, que son cantidades reguladas por el Estado, publicadas en el BOE e iguales para toda España sea cual sea tu distribuidora. Se componen de derechos de extensión (17,37 €/kW), derechos de acceso (19,70 €/kW) y derechos de enganche (9,04 € fijo), todos sin IVA, más los derechos de verificación cuando procedan. Para una vivienda que contrate 9,2 kW, eso son unos 350 euros en total. Es dinero, pero no es un problema de presupuesto.

Por otro lado está la extensión física de la red cuando no hay punto de conexión cerca: postes, canalización, tendido y, en el peor caso, un centro de transformación. Esto no está regulado con una tarifa única, se presupuesta caso por caso y es lo que puede convertirse en una partida de varios miles de euros.

Cuando alguien dice «la acometida me costó una fortuna», casi siempre se refiere a lo segundo. Y lo segundo solo se sabe pidiendo el punto de conexión a la distribuidora para esa parcela concreta. La consulta es la misma que hemos mencionado antes, y es la única forma de saber en cuál de los dos escenarios estás.

Antes de dar el paso

Con la clase de suelo confirmada, la ficha urbanística leída y los servicios comprobados, ya tienes lo necesario para decidir sobre una parcela con criterio. Lo siguiente es entender en qué proceso te estás metiendo y quién hace qué, que es lo que vemos en las fases de una autopromoción.