Cuánto dinero propio necesitas para empezar una autopromoción

Es la pregunta que ordena todo lo demás, y la que conviene responder antes de mirar parcelas. Porque en autopromoción hay una parte importante del coste que va por delante de la financiación, y otra que la financiación no cubre.

Quien empieza sin tener esto claro se queda sin margen justo en la fase peor: con el proyecto pagado y la obra a medias.

Los cuatro bloques de dinero propio

1. El terreno. La mayoría de entidades exigen que la parcela esté pagada antes de conceder la hipoteca de autopromoción, porque forma parte de la garantía. Hay excepciones, pero contar con ellas es arriesgado. Añade a esto los gastos de compra: impuesto de transmisiones (cuyo tipo fija cada comunidad autónoma), notaría, registro y, si la usas, agencia.

2. Lo que va antes del préstamo. Entre la compra del terreno y la firma de la hipoteca hay meses de gastos que salen de tu bolsillo:

• Honorarios de arquitecto por proyecto básico y de ejecución.
• Estudio geotécnico y, si procede, topográfico.
• Tasa de licencia e impuesto de construcciones.
• Tasación para el banco.
• Posibles autorizaciones sectoriales.

Todo eso se paga cuando aún no hay ni un euro del banco encima de la mesa.

3. La diferencia entre coste y financiación. El banco presta un porcentaje sobre el valor de tasación de la vivienda terminada, no sobre lo que te cuesta hacerla. Si el coste total (terreno, obra, honorarios, impuestos) supera lo que te prestan, esa diferencia la pones tú.

4. El colchón de tesorería. Este es el que más se olvida y el que más problemas causa. El banco libera dinero después de que la obra avance y se certifique. Tú pagas a la constructora antes o a la vez. Entre una cosa y otra hay un desfase de semanas que tienes que cubrir con dinero propio, cada vez, durante toda la obra.

El error de calcular solo la entrada

Mucha gente traslada el razonamiento de la compraventa: «necesito el 20% más gastos». En autopromoción no funciona así, porque los gastos previos son mayores, llegan antes y no hay un momento único de desembolso.

La forma correcta de plantearlo es un calendario de caja: qué pago, cuándo, y de dónde sale. Con eso ves los meses en los que vas justo, que normalmente son los del arranque y los del final.

Los gastos que se olvidan sistemáticamente

• Acometidas y enganches. Especialmente la extensión de red eléctrica si no hay punto de conexión cerca, que se presupuesta caso por caso.
• Urbanización de la parcela: accesos, vallado, movimiento de tierras, jardinería. Rara vez está en el presupuesto de la vivienda.
• Cocina, armarios y equipamiento, que a veces se contratan aparte.
• Provisión para imprevistos, que no es un extra: es parte del presupuesto realista.
• Los meses de doble gasto, si sigues pagando alquiler o hipoteca mientras construyes. En un proceso que dura lo que dura, esto suma más de lo que parece.

Cómo hacer tu número

Un ejercicio sencillo, con tus cifras:

1. Coste del terreno + gastos de compra.
2. Honorarios técnicos + tasas e impuestos de licencia + estudios previos.
3. Presupuesto de ejecución de la vivienda.
4. Acometidas, urbanización de parcela y equipamiento.
5. Provisión para imprevistos.
6. Total del proyecto = suma de 1 a 5.
7. Estimación de lo que te financiarían, aplicando el porcentaje de la entidad sobre el valor de tasación previsto.
8. Dinero propio necesario = 6 − 7, más el colchón de tesorería para los desfases.

Si el resultado del paso 8 es incómodo, es mejor saberlo ahora. Hay margen de maniobra: ajustar el programa, escalonar el equipamiento, revisar calidades o esperar. Lo que no hay es margen para descubrirlo con la estructura levantada.

Una comprobación previa que ahorra tiempo

Antes de todo esto conviene saber qué se puede construir en la parcela que estás mirando, porque el paso 3 depende directamente de la superficie edificable. Si aún estás en esa fase, el configurador te da la superficie construible a partir de la referencia catastral y te permite hacer el resto de números sobre algo real.

Y hablar con el banco antes de lo que crees

No para firmar, sino para saber. Conocer el porcentaje que te aplicarían y qué documentación exigen cambia el planteamiento del proyecto, y es información gratuita. Dejarlo para cuando ya tienes proyecto y licencia es hacerlo al revés.