Seguros en autopromoción: decenal, todo riesgo construcción y RC

Los seguros de una obra generan confusión porque se mezclan tres cosas distintas: lo que exige la ley, lo que exige el banco y lo que simplemente es prudente. No coinciden, y conviene distinguirlas.

Repasamos cada uno, qué cubre y en qué situación te encuentras tú como autopromotor.

Seguro decenal: la particularidad del autopromotor

Es el que cubre durante diez años los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.

La ley lo exige con carácter general para edificios de vivienda. Pero contempla una excepción relevante: el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio puede quedar exento de suscribirlo.

Ahora bien, esa exención tiene una contrapartida que conviene tener muy presente. Si dentro del plazo de garantía decenal decides vender la vivienda, se te exigirá el seguro, salvo que el comprador te exonere expresamente y con constancia de que conoce la situación. En la práctica, esa exoneración es una negociación desfavorable para ti: reduce el número de compradores interesados y afecta al precio, porque muchos bancos son reticentes a financiar la compra de una vivienda sin decenal.

Por tanto, la decisión sensata depende de tu horizonte. Si la casa es para quedarte, la exención tiene sentido. Si existe una posibilidad razonable de venta en diez años, merece la pena valorar contratarlo desde el principio, cuando es posible y más barato, en lugar de intentarlo después, cuando ya no lo es.

Qué implica contratar el decenal

Una aseguradora no emite una póliza decenal sin supervisar la obra. Exige la intervención de un organismo de control técnico (OCT), que revisa el proyecto y la ejecución en las fases estructurales y emite informes.

Eso significa coste adicional (prima más honorarios del OCT) y también significa que hay que decidirlo antes de empezar. Un OCT no puede certificar retroactivamente una cimentación que ya está enterrada. Es la razón por la que contratar el decenal a posteriori suele ser inviable.

Todo riesgo construcción

No es obligatorio por ley, pero las entidades financieras suelen exigirlo, y en cualquier caso es el seguro más razonable de toda la obra.

Cubre los daños materiales a la obra durante su ejecución: incendio, robo de materiales, daños por agua, fenómenos atmosféricos, errores de ejecución, y suele incluir responsabilidad civil frente a terceros por daños derivados de la obra.

Piensa en el escenario que cubre: una estructura a medio levantar, materiales acopiados en una parcela abierta, y una tormenta o un robo. Sin esta póliza, la reposición sale de tu bolsillo.

Conviene revisar dos cosas: que la suma asegurada se corresponda con el coste real de la obra, y que el periodo de cobertura abarque el plazo previsto con margen, incluida la fase de pruebas y el periodo de mantenimiento posterior si se contrata.

Responsabilidad civil

Cubre los daños que la obra pueda causar a terceros: a la finca vecina, a un viandante, a un vehículo. Suele estar incluida dentro del todo riesgo construcción, pero conviene comprobar los límites, porque a veces son bajos.

Es especialmente relevante en parcelas entre medianeras o en calles estrechas.

Los seguros del constructor, que debes verificar

No son tuyos, pero te afectan. Antes de firmar el contrato de obra, pide y comprueba:

• Responsabilidad civil de la empresa constructora, con su límite y su vigencia.
• Estar al corriente con la Seguridad Social, mediante certificado.
• Cobertura de accidentes de sus trabajadores.

Y si hay subcontratas, que la constructora responda de que sus subcontratistas cumplen lo mismo. Una obra con un accidente y una empresa sin cobertura es un problema que acaba llegando al promotor.

Las garantías de la LOE, que no son un seguro

Aparte de las pólizas, la ley establece plazos de garantía por defectos, con responsabilidad de los agentes que intervinieron: el más corto para acabados, uno intermedio para elementos constructivos e instalaciones que afecten a la habitabilidad, y diez años para los daños estructurales.

Esto existe con independencia de que haya seguro. El seguro es el mecanismo que asegura el cobro; la garantía es el derecho.

Un resumen práctico

La decisión que más consecuencias tiene es la primera, y es la única que no se puede reconsiderar más adelante. Merece la pena dedicarle una conversación seria con tu técnico antes de que entre la primera máquina.