Cuánto tarda una licencia de obra mayor y de qué depende

Es la pregunta que más se hace y la que peor se puede responder con honestidad. Cualquiera que te dé una cifra nacional te está dando una media que no significa nada: el mismo proyecto, en dos municipios de la misma provincia, puede resolverse en meses muy distintos.

Lo que sí se puede explicar es qué determina el plazo y qué parte de él está en tu mano.

Por qué no hay una cifra

Los plazos máximos de resolución los fija la legislación urbanística de cada comunidad autónoma, y la capacidad real de cumplirlos depende de cada ayuntamiento: del tamaño de su oficina técnica, del volumen de expedientes que tenga encima y de si hay que pedir informes a terceros.

Un municipio pequeño puede resolver rápido porque tiene pocos expedientes, o muy lento porque tiene un arquitecto municipal a tiempo parcial. Un municipio grande tiene más medios y también más cola. No hay regla.

Lo único fiable es preguntar en el propio ayuntamiento cuánto están tardando ahora. Es información informal, no vinculante, y es infinitamente mejor que cualquier media publicada.

Lo que sí controlas

Presentar completo. La causa número uno de retraso es la subsanación. Cuando el ayuntamiento requiere documentación que falta o corrección de algo mal justificado, el expediente se suspende y el reloj administrativo se para. Un proyecto bien preparado por un técnico que conoce el municipio se lleva la mitad de los requerimientos.

Responder rápido a los requerimientos. El expediente no avanza mientras esperan tu respuesta. Aquí se pierden semanas por pura inercia.

Iniciar antes las autorizaciones sectoriales. Si hace falta informe de carreteras, de la confederación hidrográfica o de patrimonio, ese informe tiene su propio plazo y corre en paralelo solo si lo empiezas a tiempo. Si lo descubres cuando el ayuntamiento te lo pide, ya has perdido ese tiempo entero.

Conocer las particularidades locales. Muchos municipios tienen ordenanzas específicas de estética, materiales o cubiertas. Un proyecto que las ignora vuelve. Un técnico con obra en esa zona las conoce.

Lo que no controlas

La carga de trabajo de la oficina técnica. Los periodos de vacaciones, que en agosto y en Navidad se notan. Los cambios de planeamiento en tramitación, que pueden suspender licencias en determinadas zonas. Y la necesidad de informes de otras administraciones, cada una con su cola.

Ante esto solo cabe planificar con holgura y no comprometer fechas (ni con un constructor, ni con un banco, ni con el arrendador de tu vivienda actual) que dependan de una licencia que aún no está concedida.

Sobre el silencio administrativo

Existe la idea de que si el ayuntamiento no contesta en plazo, la licencia se entiende concedida. Conviene matizarla, porque es peligrosa.

La ley estatal establece que no pueden adquirirse por silencio facultades contrarias a la legislación o al planeamiento urbanístico. Traducido: el silencio nunca legaliza lo que la normativa no permite. Si tu proyecto no cumple, el paso del tiempo no lo arregla, y construir amparándose en eso puede acabar en orden de demolición.

El sentido concreto del silencio y sus efectos los regula cada comunidad autónoma. Antes de tomar cualquier decisión basada en ello, consulta con tu técnico y, si el asunto es relevante, con un abogado urbanista.

Qué hacer mientras esperas

El tiempo de licencia no tiene por qué ser tiempo muerto. Se puede avanzar:

• Cerrar el proyecto de ejecución si aún no está.
• Pedir ofertas a constructoras y comparar sobre mediciones reales.
• Preparar la documentación de la hipoteca y hablar con varias entidades.
• Encargar el estudio geotécnico, que condiciona la cimentación y por tanto el presupuesto.
• Solicitar el punto de conexión eléctrico y confirmar el resto de acometidas.

Quien usa bien ese periodo llega a la concesión con todo listo para empezar. Quien espera, empieza a mover todo eso el día que le llaman, y suma otros dos meses.

La expectativa razonable

Si estás haciendo un calendario, trata la licencia como la variable de mayor incertidumbre del proyecto y dale margen. No porque vaya a ir mal, sino porque es la única fase cuyo ritmo no marcas tú.

Y si alguien te promete una fecha de entrega de la vivienda contando desde hoy, sin tener la licencia concedida, esa fecha incluye una suposición sobre un tercero. Merece la pena preguntar cuál.