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Caso práctico: de la compra de la parcela a la licencia en un municipio medio
El calendario de trámites de una autopromoción tipo, desde antes de firmar la compra hasta poder empezar la obra, y cómo solapar fases para no perder meses.
Una pareja ha encontrado una parcela urbana en un municipio de unos 20.000 habitantes. Les gusta, el precio les encaja y quieren saber una cosa antes de lanzarse: cuánto tiempo pasa, de verdad, entre «nos gusta esta parcela» y «ya podemos empezar la obra».
Es un caso práctico con plazos orientativos. Cada ayuntamiento lleva su ritmo y cada comunidad tiene sus procedimientos. Lo que sí se repite en casi todos los casos es el orden de los pasos y dónde se puede ganar tiempo.
Antes de firmar: semanas 1 a 6
Lo primero no es el arquitecto ni el banco. Son tres comprobaciones sobre la parcela:
- La ficha o cédula urbanística. Se pide en el ayuntamiento y en este ejemplo tarda tres semanas. Dice qué se puede construir exactamente; cómo leerla lo contamos en el artículo sobre la ficha urbanística.
- La nota simple del Registro. Llega en días y dice quién es el propietario y qué cargas tiene la finca.
- Los servicios. Consulta a la distribuidora eléctrica sobre el punto de conexión, y a la empresa de aguas o al ayuntamiento sobre agua y saneamiento. Es lo que evita la sorpresa de la acometida que cuesta una fortuna.
Mientras llegan las respuestas, si el vendedor lo acepta, se firma un contrato de arras con una condición: que la ficha confirme que se puede construir lo previsto. En la semana 6 se firma la compraventa ante notario.
El proyecto: meses 2 a 4
- Topográfico y geotécnico, en las primeras semanas. Sin ellos no se puede cerrar la implantación de la casa ni la cimentación.
- Proyecto básico, entre ocho y diez semanas en este caso, contando dos rondas de cambios sobre el programa. Llegar con el programa claro es lo que evita la tercera y la cuarta ronda.
La licencia: meses 5 a 10
La solicitud. En este municipio la licencia se puede pedir con el proyecto básico. Para empezar la obra hará falta el proyecto de ejecución, que además tiene que llevar el visado del colegio profesional. Con la solicitud se paga la tasa y, en muchos ayuntamientos, la autoliquidación del ICIO.
El requerimiento. En el mes 7 llega un requerimiento: falta un documento y hay que aclarar la solución de una medianera. Se responde en diez días. Cada semana que tarda la respuesta es una semana más de licencia.
La resolución. En el mes 10, unos cinco meses después de pedirla. En otro municipio podrían ser tres o podrían ser doce: por eso el plazo de la licencia es la variable más incierta del proyecto.
Una advertencia sobre el silencio. No cuentes con que la licencia se entienda concedida si el ayuntamiento no contesta. Para las obras de edificación de nueva planta, la legislación estatal fija el silencio negativo como norma básica: si no hay resolución, no hay licencia. Hasta tenerla por escrito, no se empieza.
Lo que se hace mientras tanto
Los cinco meses de licencia no son de espera. Mientras el expediente avanza:
- Se redacta el proyecto de ejecución, entre los meses 5 y 7, y se visa.
- Se piden y comparan ofertas de construcción sobre ese proyecto.
- Se prepara la hipoteca: documentación, tasación y aprobación previa.
- Se solicita el punto de conexión eléctrica definitivo, que tiene sus propios plazos.
El calendario, en serie o solapando
| Fase | Una detrás de otra | Solapando |
|---|---|---|
| Comprobaciones y compra | Meses 1 y 2 | Meses 1 y 2 |
| Estudios y proyecto básico | Meses 2 a 4 | Meses 2 a 4 |
| Licencia | Meses 5 a 10 | Meses 5 a 10 |
| Proyecto de ejecución | Meses 11 y 12 | Meses 5 a 7 |
| Ofertas, contrato y préstamo | Meses 13 a 15 | Meses 8 a 10 |
| Inicio de obra | Mes 16 | Mes 11 |
Cinco meses de diferencia, con un riesgo pequeño y controlado: que el requerimiento de la licencia obligue a retocar el proyecto de ejecución. Es un riesgo que compensa casi siempre.
Lo que enseña este caso
La licencia es lo único que no controlas; todo lo demás, sí. El tiempo que no depende de ti hay que aprovecharlo adelantando lo que sí depende de ti.
Los requerimientos se contestan en días. Es la única palanca real sobre el plazo de la licencia, además de presentar el expediente completo a la primera.
Y no se comprometen fechas que dependen de un trámite pendiente. Ni con el casero, ni con el banco, ni con la familia. Lo desarrollamos en cuánto se tarda de verdad, y el orden completo de permisos está en qué licencias necesitas y en qué orden.
