Declaración de obra nueva y cédula de habitabilidad: los trámites del final

Hay un momento, cuando la obra está terminada y la casa parece lista, en el que mucha gente cree que ya está. Y todavía queda una fase entera: la documental.

No es larga en trabajo, pero encadena trámites con tiempos administrativos propios, y hasta que no está resuelta no se puede escriturar, ni registrar, ni contratar los suministros definitivos. Conviene conocerla antes para no descubrirla con las maletas hechas.

Los documentos que genera el final de obra

Certificado final de obra. Lo firman el director de obra y el director de ejecución, y acredita que la vivienda se ha ejecutado conforme al proyecto y a la normativa. Es la pieza sobre la que se apoya todo lo demás. Suele requerir visado colegial.

Libro del edificio. Recopila el proyecto y sus modificaciones, el acta de recepción, la identificación de los agentes que intervinieron, las instrucciones de uso y mantenimiento y las garantías de instalaciones y equipos. Es tuyo, se conserva, y te lo pedirá cualquier comprador futuro.

Certificado de eficiencia energética del edificio terminado, con su registro en el órgano competente de tu comunidad autónoma y la etiqueta correspondiente.

Certificados de las instalaciones: boletín eléctrico, instalación térmica, agua, telecomunicaciones. Los emiten los instaladores autorizados y son imprescindibles para las altas de suministro.

Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad

Es el documento que acredita que la vivienda reúne las condiciones para ser habitada. Aquí es donde más varía la cosa según dónde estés.

En unas comunidades se llama cédula de habitabilidad y la otorga la administración autonómica. En otras el equivalente es la licencia de primera ocupación o de primera utilización, municipal. Y en algunas conviven ambas figuras con funciones distintas.

Lo práctico: pregunta desde el principio cuál aplica en tu municipio y qué documentación exige, porque el listado no es idéntico en todas partes. Y cuenta con que las compañías suministradoras te la van a pedir para pasar del suministro de obra al definitivo.

Declaración de obra nueva

Es la escritura pública en la que se hace constar que sobre tu parcela existe ahora una edificación. Se otorga ante notario y después se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Existen dos modalidades. La obra nueva en construcción se declara antes de terminar, y es lo que suele exigir el banco al formalizar una hipoteca de autopromoción, porque necesita inscribir su garantía. Después, al acabar, se otorga el acta de finalización de obra para hacer constar que está terminada.

La otra vía es declarar directamente la obra nueva terminada, si no hay financiación de por medio o si se hace todo al final.

Para el trámite el notario va a pedir, con variaciones: licencia de obra, certificado final de obra, certificado de eficiencia energética, libro del edificio y acreditación del seguro decenal o, en su caso, de la exención por autopromoción para uso propio.

Impuestos y costes de esta fase

La declaración de obra nueva tributa por actos jurídicos documentados, con tipo fijado por cada comunidad autónoma. Se suman los honorarios de notaría y los aranceles del Registro.

Hay además dos gestiones que no son voluntarias y que conviene no dejar pasar: la actualización del Catastro para que la vivienda conste con su superficie y características reales, y el alta correspondiente a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles.

El orden razonable

1. Certificado final de obra firmado y visado.
2. Certificados de instalaciones y certificado energético registrado.
3. Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
4. Altas definitivas de suministros.
5. Acta de finalización de obra o declaración de obra nueva terminada ante notario.
6. Inscripción registral y actualización catastral.

Algunas cosas pueden solaparse, pero el certificado final de obra es el primer eslabón y sin él no se mueve nada.

Por qué merece la pena hacerlo bien

Es tentador relajarse aquí. La casa está hecha, apetece entrar y el papeleo puede esperar.

El problema es que una vivienda sin obra nueva inscrita no se puede vender con normalidad, no sirve como garantía hipotecaria y complica cualquier trámite futuro, incluida una herencia. Y reconstruir la documentación cinco años después, con técnicos que ya no están y empresas que quizá no existan, es mucho más difícil que reunirla mientras todavía está todo el mundo alrededor.

Guardar el libro del edificio completo y ordenado es probablemente el consejo con mejor relación entre esfuerzo y beneficio de toda la autopromoción.