Qué licencias necesitas para construir tu casa y en qué orden se piden

Cuando alguien habla de «pedir la licencia» suele referirse a una sola cosa: la licencia de obra. Pero en una vivienda unifamiliar intervienen varias autorizaciones distintas, de administraciones distintas, y algunas hay que pedirlas antes de otras.

Saber el mapa completo evita el retraso más frecuente en autopromoción, que es descubrir a mitad de camino que faltaba un informe de un organismo con el que nadie contaba.

La licencia de obra mayor

Es la principal. La otorga el ayuntamiento y autoriza la construcción de la vivienda. Para obra de nueva planta se exige licencia expresa: no basta con una declaración responsable ni con una comunicación previa, que sí sirven para actuaciones menores.

Se solicita presentando el proyecto (normalmente el básico es suficiente para este trámite) junto con la documentación administrativa que pida cada municipio. El ayuntamiento revisa que la propuesta cumpla el planeamiento y la normativa técnica, y puede requerir subsanaciones.

Un punto importante sobre el silencio administrativo: la ley establece que no pueden adquirirse por silencio facultades contrarias a la legislación o al planeamiento. Es decir, dejar pasar el tiempo no legaliza lo que la normativa no permite. Las reglas concretas de plazo y sentido del silencio las fija la legislación autonómica, y conviene preguntarlas en el propio ayuntamiento en lugar de darlas por sabidas.

Las autorizaciones sectoriales, que van antes

Aquí está la trampa de calendario. Si la parcela tiene alguna afección, hace falta el informe o la autorización del organismo competente antes de que el ayuntamiento pueda resolver, y esos organismos tienen sus propios plazos.

Las más habituales:

• Carreteras, si la parcela linda con una vía estatal, autonómica o provincial.
• Confederación hidrográfica, si hay un cauce cerca o si se prevé captación o vertido.
• Patrimonio, en entornos protegidos o cerca de bienes catalogados.
• Costas, en la franja de servidumbre del litoral.
• Aviación civil, en las servidumbres aeronáuticas de un aeropuerto, que alcanzan más lejos de lo que la gente imagina.
• Medio ambiente, según el emplazamiento y la comunidad.

Ninguna de estas aparece si no la buscas. Es una de las razones para pedir la ficha urbanística antes de comprar, y para preguntar expresamente por afecciones cuando la recojas.

Autorización de vertido, si no hay alcantarillado

Si vas a instalar fosa séptica o depuradora compacta, necesitas autorización de vertido, que tramita el organismo de cuenca o la administración autonómica según el caso. Es un procedimiento propio y no siempre rápido, así que conviene iniciarlo pronto.

Los permisos de obra, durante la ejecución

Menos vistosos pero necesarios, y todos municipales:

• Ocupación de vía pública, para contenedores, casetas, andamios o acopios.
• Vado, si vas a hacer entrada de vehículos desde la calle.
• Acometidas, que suelen requerir permiso municipal para la rotura y reposición del pavimento, además del trámite con cada compañía.

Suelen tramitarse en paralelo al inicio de obra y son rápidos, pero olvidarlos puede parar un camión en la puerta.

Al final de la obra

Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, según la comunidad autónoma. Es lo que acredita que la vivienda es apta para su uso y lo que van a pedirte las compañías suministradoras para dar de alta los suministros definitivos.

El nombre y el procedimiento cambian de una comunidad a otra, e incluso hay comunidades donde no existe la cédula como tal y se resuelve con la licencia municipal de ocupación. Conviene confirmar cuál aplica en tu caso desde el principio.

El orden que funciona

1. Ficha urbanística y detección de afecciones.
2. Proyecto básico.
3. Autorizaciones sectoriales, si las hay. En paralelo, no después.
4. Solicitud de licencia de obra mayor.
5. Liquidación de tasas e impuesto de construcciones.
6. Permisos de ocupación de vía pública, vado y acometidas, ya con la obra en el horizonte.
7. Fin de obra y licencia de primera ocupación o cédula.

El error clásico es pedir la licencia y luego descubrir que hacía falta el informe de carreteras. La licencia queda en suspenso hasta que llegue, y ese tiempo no se recupera.

Qué se paga

Dos conceptos municipales que se liquidan con la licencia:

La tasa por licencia urbanística, que retribuye la tramitación y que fija cada ayuntamiento en su ordenanza.

El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), que grava el coste real de ejecución. El tipo lo fija cada municipio dentro del máximo legal, así que varía de un pueblo a otro. Se calcula sobre el presupuesto de ejecución material, lo que explica por qué ese dato (el PEM) aparece en tantos sitios y conviene entenderlo.

Ambos son cantidades relevantes en el presupuesto total y con frecuencia se olvidan al hacer los primeros números.

Antes de empezar

Ninguna obra debe iniciarse sin licencia concedida. Construir sin ella expone a la paralización, a sanción y, en el peor de los casos, a la demolición de lo ejecutado. Es una de esas normas que parecen obvias hasta que alguien tiene prisa.