Proyecto básico y proyecto de ejecución: qué incluye cada uno

Casi todo el mundo entiende que hace falta un proyecto para construir. Menos gente sabe que en realidad son dos documentos, redactados en momentos distintos y con finalidades distintas.

La confusión no es inocente: hay presupuestos que se cierran sobre el proyecto básico, y ahí es donde nacen buena parte de los sobrecostes que después se llaman imprevistos.

La respuesta corta

El proyecto básico define la vivienda en sus características generales y sirve para obtener la licencia. El proyecto de ejecución la desarrolla con el detalle necesario para construirla y para presupuestarla con precisión. Se puede pedir licencia con el básico; no se puede construir con él.

Qué contiene el proyecto básico

Define lo que la administración necesita valorar para conceder la licencia: qué se construye, dónde, con qué volumen y si eso cumple el planeamiento y la normativa aplicable.

Incluye memoria descriptiva, justificación urbanística, cumplimiento normativo básico, y planos de situación, emplazamiento, plantas, alzados y secciones. También una estimación del presupuesto.

Lo que no incluye: el detalle constructivo. No dice qué sección tiene el forjado, ni cómo se resuelve el encuentro entre cubierta y fachada, ni qué espesor tiene cada capa del cerramiento. Y por tanto no permite medir con precisión, que es lo que hace falta para presupuestar.

Qué contiene el proyecto de ejecución

Desarrolla el básico hasta el nivel necesario para construir. Añade:

• Memoria constructiva y de instalaciones, con la definición completa de sistemas y materiales.
• Cumplimiento del Código Técnico, con los documentos justificativos de cada exigencia: estructura, seguridad en caso de incendio, salubridad, ahorro de energía, protección frente al ruido.
• Planos de detalle: estructura, cimentación, instalaciones, carpinterías, secciones constructivas.
• Pliego de condiciones, que fija cómo debe ejecutarse cada unidad de obra y qué se exige a los materiales.
• Mediciones y presupuesto, partida a partida, con el presupuesto de ejecución material.
• Estudio de seguridad y salud.
• Plan de control de calidad, con los ensayos previstos.
• Gestión de residuos de construcción.

Este es el documento que se entrega a la constructora para que presupueste y ejecute, y el que usa la dirección facultativa para controlar que lo construido responde a lo proyectado.

Por qué importa esta distinción

Tres consecuencias prácticas.

Presupuestar sobre el básico es presupuestar sobre supuestos. Sin mediciones detalladas, cualquier cifra es una estimación por superficie. Cuando llegue el proyecto de ejecución y aparezcan las cantidades reales, la diferencia se llamará imprevisto, pero no lo era: simplemente no estaba medido.

Comparar ofertas sobre el básico es comparar cosas distintas. Dos constructoras presupuestando sin definición detallada están suponiendo calidades diferentes. La más barata suele ser la que ha supuesto menos.

El banco quiere el de ejecución. Para conceder la hipoteca de autopromoción, las entidades piden proyecto de ejecución visado y licencia. Con el básico se puede avanzar la conversación, no cerrarla.

Sobre el visado colegial

El visado del colegio profesional es obligatorio en determinados supuestos establecidos por norma, entre ellos el proyecto de ejecución de edificación y el certificado final de obra. Verifica la identidad y habilitación del técnico y la corrección formal del documento.

En la práctica, además, es lo que te va a pedir el banco y lo que puede pedirte el ayuntamiento. Conviene contar con el plazo y el coste correspondientes.

Se pueden redactar a la vez

Nada obliga a separarlos en el tiempo. Encargar los dos de una vez tiene ventajas: permite presentar licencia y avanzar en paralelo con la financiación y con la petición de ofertas, y evita que el ejecución llegue con prisas cuando la licencia ya está concedida.

La contrapartida es que si la licencia obliga a modificar el proyecto, parte del trabajo de detalle hay que rehacerlo. Es una decisión que conviene hablar con el arquitecto, ponderando cuánta incertidumbre urbanística hay en ese caso concreto.

Qué mirar tú, sin ser técnico

No hace falta saber leer una sección constructiva para hacer tres comprobaciones útiles sobre el proyecto de ejecución:

• Que el presupuesto tenga mediciones, no solo un total por metro cuadrado.
• Que las calidades estén nombradas, no descritas como «material de primera calidad», fórmula que no compromete a nada.
• Que lo que has pedido esté dentro. Los enchufes donde los querías, el armario que pediste, la previsión de la instalación futura. Revisarlo en papel cuesta una tarde; cambiarlo en obra cuesta dinero.

Siguiente paso

Con el proyecto de ejecución cerrado y la licencia en trámite, lo que viene es la financiación. Y ahí el orden importa: la hipoteca de autopromoción tiene su propia lógica, distinta de la de una compraventa.