Si tienes claro que tu mejor opción y tu sueño es construirte tu propio hogar, debes comenzar con la Planificación y la gestión de la hipoteca autopromotor.
La planificación te permitirá disponer en cada momento del dinero suficiente para ir avanzando tu proyecto. Comprar la parcela, realizar los diferentes pagos. Calcular qué importe global vas a destinar a la construcción de tu casa prefabricada o modular.
En este apartado te ayudaremos a calcular la cantidad de dinero que puedes destinar a tu proyecto.
Si tienes los recursos necesarios para todos los procesos: compraventa de la parcela y construcción de tu nueva casa. Simplemente deberás adaptar los importes que destinarás a cada partida.
A la compraventa de la parcela, aproximadamente el 30%-35% del presupuesto global, realizar movimiento de tierra y cimentación en la parcela. El importe del coste de la casa (el 65%-70% restante).
¿No dispones de los recursos para realizar el 100% de tu proyecto? entonces necesitarás financiación de una parte.
Por un lado ¿qué recursos dispones? o ahorro. Tener otra propiedad pagada puede ayudar. Y por otro, qué importe pueden concederte el banco para financiar tu proyecto.
Las primeras 2 dudas que te surgirán son:
¿Cómo puedo financiar la construcción de mi casa prefabricada o modular?
La respuesta es con una hipoteca autopromoción.
¿Se puede hacer una hipoteca autopromoción para construcción industrializada?
La respuesta es sí.
Los 3 requisitos imprescindibles para poder realizar una hipoteca autopromotor sobre una futura construcción industrializada son:
La hipoteca autopromotor es la fórmula que tienen los bancos para financiar los proyectos de construcción de casas para particulares.
¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?
1º El banco realiza un estudio financiero del cliente como en cualquier otro tipo de hipoteca.
Tiene en cuenta los ingresos de la unidad familiar, nóminas, otros ingresos como alquileres, la estabilidad laboral, otras deudas financieras (CIRBE) y obligaciones de pago.
Calcula su capacidad de endeudamiento DTI (del inglés Debt To Income) que no puede representar más del 35% de los ingresos netos.
2º Realiza una valoración a futuro del valor del inmueble una vez esté construido. Se incluye en esa valoración precio de terreno, gastos de adecuación del terreno y construcción de la casa.
3º De ese valor a futuro, el banco financiará como máximo el 80% del presupuesto global y determina el importe a conceder LTV (del inglés Loan To Value)
4º La parcela deberá estar a nombre del autopromotor.
Si quieres saber que documentación necesitarás para solicitar una hipoteca autopromoción haz clic aquí.
La hipoteca autopromotor tiene la particularidad de que el banco entrega el importe del límite aprobado por certificaciones o disposiciones.
La primera certificación o disposición se efectúa contra el valor del terreno más el coste de proyecto. Se incluye permiso de obras.
Se utiliza habitualmente para el primer pago a la constructora/fabricante de la estructura (en el caso de construcción industrializada).
Quieres saber ¿Qué es la construcción industrializada haz clic aquí.
La particularidad de la construcción industrializada es que la fabricación de la estructura se realiza en fábrica. Esta particularidad debería estar resuelta con la visita del tasador para poder certificar el importe de lo que ya está fabricado a fábrica.
En el caso de que el banco no consienta la certificación en fábrica, el autopromotor deberá asumir el coste de estructura o módulo hasta la implantación en el sitio de la construcción. Una vez implantada en la cimentación, sí podrá ir el tasador a certificar el avance de la construcción.
Una vez in situ la construcción se realizan las diferentes certificaciones para ir disponiendo del importe y poder asumir los pagos parciales acordados con el constructor/fabricantes o empresa de acabados.
El número de certificaciones a realizar puede variar pero no se aconseja más de 4 certificaciones por el coste añadido que supone para el autopromotor que es quien debe asumir ese coste.
El banco hará una última certificación entre el 10%-15% final una vez la casa se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad.
La hipoteca autopromotor tiene la particularidad de que el pago se realiza de la parte que se necesita para realizar los pagos a los diferentes profesionales que intervienen en la construcción.
Incluso se establece lo que se denomina carencia de amortización de capital durante un periodo de entre 12/24 meses en función del banco.
Como ventaja la construcción industrializada tiene unos periodos de ejecución inferiores a la de la obra tradicional. El plazo de entrega se reduce hasta un 50% en comparación con los de obra tradicional. Entre 6 y 8 meses desde la concesión del permiso de obra por el ayuntamiento competente.
No existe un producto homogéneo entre los bancos porque cada banco tiene configurado su producto de hipoteca autopromotor de una manera diferente.
Los hay que no financian el terreno y sólo financian hasta un porcentaje del presupuesto de ejecución (PEM Proyecto de Ejecución Material) y otras financian parte del terreno y parte del PEM.
Son porcentajes y encontramos los siguientes modelos de hipoteca autopromotor:
TERRENO CONSTRUCCIÓN
0% 80%
40% 80%
40% 100%
En el caso de las autopromociones de construcción industrializada, podremos obtener una bonificación en el tipo de interés por la calificación energética. Esta tipología de construcción tiene los más altos estándares de Eficiencia Energética (si quieres saber más sobre el certificado de Eficiencia Energética te dejamos este post de BBVA), categoría A.
Las demás condiciones suelen ser las mismas que en el resto de hipotecas del banco.
Los plazos que están aplicando los bancos en este tipo de hipotecas suele se el mismo que en el resto de hipotecas, 30 años.
Como establece la ley hipotecaria Ley 5/2019 que regula los contratos de crédito inmobiliraios, los gastos hipotecarios corren a cuenta del banco. Siendo el único gasto que asume el solicitante el de la tasación y el de las posteriores certificaciones.
En BuildLovers, siempre tendrás el apoyo de tu Personal Builder para resolver todas las dudas que puedan surgirte
