Hipoteca de autopromoción: cómo funciona y en qué se diferencia

La hipoteca de autopromoción se parece a una hipoteca corriente en el nombre y poco más. No financia una compra, financia una construcción, y eso cambia cómo se concede, cómo se entrega el dinero y qué te van a pedir.

Entenderlo antes de sentarte con el banco ahorra bastante desconcierto.

La diferencia esencial

En una hipoteca de compraventa, el banco entrega todo el dinero el día de la firma y hay un inmueble terminado que sirve de garantía desde el minuto uno.

En una de autopromoción no hay inmueble todavía. Lo que hay es un terreno y un proyecto. El banco financia contra algo que aún no existe, y por eso entrega el dinero por fases, a medida que la obra avanza y alguien certifica que ha avanzado.

Cómo se dispone el dinero

La estructura habitual tiene tres momentos:

Disposición inicial. Al firmar. Suele estar vinculada al valor del terreno, que debe ser tuyo. Este es un punto que sorprende a mucha gente: la mayoría de entidades exigen que la parcela ya esté pagada, porque forma parte de la garantía. Financiar terreno y obra con el mismo préstamo es menos frecuente y más restrictivo.

Disposiciones intermedias. Contra certificaciones de obra firmadas por la dirección facultativa. El banco suele enviar a un tasador a comprobar que lo certificado se corresponde con lo ejecutado, y libera el tramo.

Disposición final. Al terminar, con el certificado final de obra y la documentación de fin de obra.

Durante la construcción es habitual pagar solo intereses de lo dispuesto (periodo de carencia) y empezar a amortizar capital cuando la obra termina y el préstamo pasa a comportarse como una hipoteca ordinaria.

Cómo se calcula lo que te prestan

No sobre lo que te cuesta la obra, sino sobre la tasación de la vivienda terminada: lo que valdrá la casa una vez construida, según el tasador homologado.

Sobre ese valor las entidades aplican su porcentaje máximo de financiación, que para vivienda habitual suele situarse en el entorno del 80%, aunque cada banco fija su propia política y puede ser menos.

De aquí sale una consecuencia importante: si el coste de tu obra es superior al valor de tasación, la diferencia la pones tú. Ocurre cuando se construye con calidades altas en una zona donde el mercado no las reconoce, o cuando la parcela tiene condicionantes que encarecen sin añadir valor. Merece la pena tenerlo previsto antes de cerrar el proyecto.

Qué documentación te van a pedir

• Proyecto de ejecución visado. El básico normalmente no basta.
• Licencia de obra concedida, o al menos solicitada, según la entidad.
• Presupuesto de ejecución detallado y contrato con la constructora.
• Escritura del terreno y nota simple registral.
• Documentación económica personal: ingresos, deudas, ahorro.
• Seguros que exija la entidad durante la obra.

Reunir esto lleva su tiempo, y es una de las razones para no dejar la conversación con el banco para el final.

Qué mirar además del tipo de interés

El tipo importa, pero en esta modalidad hay condiciones que pesan igual o más:

Cuántas disposiciones permite y con qué coste. Algunas entidades limitan el número de certificaciones o cobran por cada verificación. Con muchas fases, eso suma.

Cuánto tarda en liberar cada tramo. Es determinante para tu tesorería, porque a la constructora hay que pagarle en su plazo, no en el del banco.

Duración del periodo de carencia. Si la obra se alarga más de lo previsto y la carencia se agota, empiezas a amortizar antes de tener la casa.

Qué pasa si hay retraso. Conviene preguntarlo expresamente y ver qué dice el contrato.

Vinculaciones. Seguros, domiciliaciones y productos asociados que bonifican el tipo. Hay que valorar el coste real de esas vinculaciones, no solo la bonificación.

Sobre los gastos de formalización

Desde la entrada en vigor de la ley de contratos de crédito inmobiliario, la mayor parte de los gastos de constitución (notaría, registro, gestoría, impuesto de actos jurídicos documentados) corresponden a la entidad prestamista. La tasación sigue corriendo por cuenta del prestatario.

El consejo práctico

Habla con más de una entidad, y hazlo pronto. En autopromoción las políticas son bastante más dispares que en una hipoteca de compraventa: hay bancos con producto específico y experiencia, y bancos que lo tratan como una excepción incómoda. La diferencia se nota en la agilidad tanto como en el precio.

Y antes de nada, calcula cuánto dinero propio necesitas tener disponible, porque esa cifra determina si el proyecto es viable con las condiciones que existen.